Capital fixe, capital variable

Au sein des SCPI d'immobilier d'entreprise et des SCPI d'habitation, il convient de distinguer :

• La SCPI à capital fixe

  Dans la limite d'un capital maximal fixé dans les statuts, la société de gestion décide de la création de parts nouvelles par une augmentation de capital dont elle fixe le volume et la durée. Le capital est stabilisé à chaque palier ou une fois le niveau maximal atteint.
  Dans le cadre de la SCPI à capital fixe, il faut citer le cas de la SCPI fermée pour laquelle il est décidé qu'elle a définitivement atteint son niveau d'équilibre et qu'il ne sera plus nécessaire de procéder à de nouvelles acquisitions immobilières. La souscription de parts nouvelles n'étant plus possible, seul le marché des parts permet à l'épargnant d'investir dans le capital d'une SCPI en rachetant les parts d'un associé vendeur.

  Le marché des parts de SCPI à capital fixe connaît une complète refonte avec la loi du 9 juillet 2001 (voir FAQ, question n°9).

   

• La SCPI à capital variable

  Le gestionnaire est alors libre, dans la limite du plafond statutaire, d'émettre de nouvelles parts sur le marché ou d'en racheter à un associé qui désire sortir de la SCPI.

  La SCPI à capital variable n'est pas directement concernée par la loi du 9 juillet 2001 relative à la réforme du marché des parts.

Rappelons en outre que le placement en parts de SCPI est conseillé sur le long terme. En effet, le régime de la fiscalité immobilière incite à conserver des parts de SCPI sur une longue période, notamment afin de bénéficier de l'abattement forfaitaire annuel cumulatif de la fiscalité des plus-values. En outre, le démembrement de propriété de parts de SCPI permet d'optimiser la fiscalité du nu-propriétaire tout en augmentant la rentabilité de l'usufruitier.

Dans le cadre d'une diversification du portefeuille d'épargne, le placement en parts de SCPI est de plus en plus évoqué comme un complément idéal de revenus, notamment dans l'optique de la retraite. Par son couple risque-rendement, il s'agit d'un placement complémentaire à celui des actions et des obligations.