Agrément
Avant son premier appel public à l'épargne, la société de gestion transmet un dossier (règlement COB n°94-05 modifié, article 11) à la COB afin d'obtenir son agrément. L'autorité de tutelle des SCPI peut ainsi vérifier que la société présente «des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants» (même règlement, article 10). L'agrément peut être retiré par la COB quand celle-ci estime que les conditions ne sont plus remplies.

Appel public à l'épargne
Nous reprenons ici les termes de l'article L. 411-1 du Code monétaire et financier.
«L'appel public à l'épargne est constitué par l'une des opérations suivantes :
1) l'admission d'un instrument financier aux négociations sur un marché réglementé ;
2) l'émission ou la cession d'instruments financiers dans le public en ayant recours soit à la publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit ou à des prestataires de services d'investissement.»

Arbitrage
voir cession d'actifs

Assemblée générale
L'assemblée générale (AG) qui se réunit au moins une fois par an sous sa forme «ordinaire»
(Code monétaire et financier, article L. 214-73) est le rendez-vous fixé par la SCPI à ses associés.
L'assemblée générale «extraordinaire» se réunit pour adopter des décisions autres que les actes de gestion courante telles que la modification des statuts, une augmentation de capital, la dissolution anticipée ou la prolongation de la durée de vie de la SCPI.

Associé
C'est une personne physique ou morale titulaire de parts de SCPI («porteur de parts»).

Capitalisation
Le calcul est le suivant :
Capitalisation de la SCPI = nombre de parts sociales x prix (à l'achat sur le marché des parts ou à la souscription)
Cet indicateur reflète la taille des actifs.

Cession d'actifs
Il s'agit de la vente, à l'initiative de la société de gestion, d'un élément du patrimoine immobilier de la SCPI. On parle aussi d'arbitrage car la société de gestion opère alors un choix s'agissant de l'immeuble cédé et de celui qu'elle va acquérir grâce au produit de cette cession. Les limites à cette faculté de cession sont posées à l'article 1er du décret modifié du 1er juillet 1971 (la SCPI doit être propriétaire de l'immeuble cédé depuis au moins six ans et les travaux éventuellement réalisés achevés depuis au moins six ans ; la cession ne doit pas porter chaque année sur plus de 5% de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI).

Collecte brute
La collecte brute est le montant cumulé des souscriptions et achats enregistrés par la société de gestion, soit pour procéder à l'augmentation du capital, soit pour assurer la contrepartie des ventes et retraits sur le marché des parts.

Collecte nette
La collecte nette est la collecte brute diminuée des retraits et cessions réalisés sur le marché des parts. Elle correspond donc au total des augmentations de capital réalisées.

Commissaire aux comptes
Nommés par l'assemblée générale pour une durée de six ans dans des conditions fixées par le Code de commerce, les commissaires aux comptes ont une mission générale de contrôle des documents comptables de la SCPI ainsi que des conventions conclues entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI.

Commission des opérations de bourse (COB)
La COB est une autorité administrative indépendante désignée par la loi pour être l'organisme de tutelle des SCPI. Elle a pour mission de contrôler l'activité de chacune d'entre elles et de veiller à la protection des épargnants.

Confrontation
Au cours d'une période dite d'enregistrement, les ordres de vente ou d'achat (correspondant à une quantité et un prix) sont inscrits en respectant l'ordre chronologique sur le registre de la SCPI. Dès le terme de cette période, d'une durée légalement comprise entre un jour ouvré et trois mois, le prix de la part auquel elle s'échange, le «prix d'exécution», est déterminé par la société de gestion.

Conseil de surveillance
Représentant les associés auprès de la société de gestion, le conseil de surveillance exerce sa mission de contrôle en étroite collaboration avec les organes de gestion de la société mais doit s'abstenir de tout acte de gestion. Il comprend au moins sept associés élus par l'assemblée générale et dont la durée du mandat est prévue dans les statuts.

Le conseil de surveillance présente un rapport annuel sur le résultat de ses contrôles ainsi que ses observations ou commentaires sur le rapport présenté par la société de gestion à l'assemblée générale. A cette fin, il peut opérer les vérifications et les contrôles qu'il juge opportuns et demander à la société de gestion un rapport sur la situation de la SCPI (Code monétaire et financier,
article L. 214-70 et règlement COB n°94-05 modifié, articles 18 à 20).

Création de parts
Il faut distinguer selon qu'il s'agit d'une SCPI à :

- capital fixe :

Le capital d'origine est dans ce cas fixé par les fondateurs de la SCPI avec un nombre de parts fixes qui sont réparties entre les associés. Il peut être procédé sous certaines conditions à une augmentation de capital par émission de parts nouvelles auprès du public. Toute nouvelle augmentation de capital fait l'objet d'une notice publiée au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (BALO).

- capital variable :

Dans ce cas, les souscriptions sont possibles sans plus de formalité à condition que le capital «plafond» fixé dans les statuts ne soit pas atteint.

Déductibilité des intérêts d'emprunt
voir intérêt d'emprunt

Expert
La société de gestion doit présenter à la COB la candidature d'un expert immobilier choisi au sein d'une liste elle-même agréée par l'autorité de tutelle. Une fois désigné par l'AG pour une durée de quatre ans, l'expert est alors chargé d'effectuer une expertise au maximum tous les cinq ans pour l'ensemble du patrimoine locatif de la SCPI (règlement COB n°94-05 modifié, articles 51 et 52). Au cours d'une période quinquennale, une actualisation est réalisée par l'expert afin de déterminer la valeur vénale du patrimoine.

Garantie de bonne fin
Assumée par la société de gestion en vertu de l'article L. 214-59 alinéa 2 du Code monétaire et financier, la garantie de bonne fin sécurise la transaction (l'acquéreur étant assuré de devenir propriétaire des parts et le cédant de percevoir le montant de sa vente). Pour assumer cette garantie, la société de gestion peut demander préalablement à l'acquéreur de verser le montant de son ordre (commission de transaction incluse) sur un compte spécifique. A défaut, son ordre d'achat peut être annulé (règlement COB n°94-05 modifié, article 31 et Instruction COB, point 2-2-4).

Intérêts d'emprunt
Comme pour tout investissement immobilier locatif, l'associé d'une SCPI peut déduire les intérêts d'un emprunt contracté en vue de l'achat de parts pendant toute la durée du prêt. Il est alors possible de faire jouer le «levier fiscal».

Marché des parts
C'est le lieu de rencontre entre acheteurs et vendeurs. Quand un associé veut sortir du capital de la SCPI, en totalité ou en partie, il émet un ordre sur le marché des parts de manière à ce qu'elles soient rachetées par un acquéreur. Quant au marché dit «primaire», il correspond à l'ensemble des transactions en rapport avec la réelle augmentation du capital d'une SCPI (augmentation de capital d'une SCPI à capital fixe ou souscription sans retrait pour une SCPI à capital variable).

Objet social
Etendu par la loi du 4 janvier 1993, l'objet social des SCPI reste circonscrit aux dispositions de l'article L. 214-50 du Code monétaire et financier du fait qu'elles sont avant tout des sociétés civiles. Elles ont pour mission «l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif», ce qui sous-entend la possibilité de faire des travaux ou de céder et acquérir des éléments de patrimoine immobilier.

Porteur de part
voir associé

Rendement
Le calcul est le suivant :
Rendement = Montant annuel distribué par part/prix d'acquisition de la part

Société civile
Régie par un ensemble de règles fondamentales communes à toutes ces sociétés depuis la réforme opérée par la loi du 4 janvier 1978, une société (ensemble d'associés passant un contrat entre eux dans la poursuite d'un objectif) est civile quand elle n'a pas un caractère commercial en raison de sa forme ou de son objet (Code civil, article 1845, alinéa 2). On en dénombre six catégories dans les domaines de l'agriculture, de l'extraction, des activités intellectuelles, des professions libérales, des coopératives et, ce qui nous intéresse ici, de l'immobilier.

Société de gestion
La société de gestion gère et administre des SCPI. Elle doit au préalable obtenir l'agrément de la COB pour exercer son activité.

Translucidité fiscale
Etant réputée ne pas avoir de personnalité distincte de celle de ses membres, la SCPI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés. A charge pour ses associés de s'acquitter de l'impôt en fonction de leur propre régime fiscal : c'est le principe de la translucidité fiscale.

Travaux
Sous certaines conditions fixées à l'article 1er du décret n°71-524 du 1er juillet 1971, les sociétés de gestion sont autorisées à procéder à des travaux d'amélioration et, à titre accessoire, d'agrandissement et de reconstruction. Par cette action, la société de gestion procède à un arbitrage entre les coûts à court terme générés par ces travaux et l'amélioration quantitative du patrimoine qui en découle.

Valeur du patrimoine
La COB impose trois approches comptables de détermination de la valeur du patrimoine de chaque SCPI :

- la valeur vénale d'un immeuble est déterminée par un expert indépendant agréé par la COB. Elle est définie comme «le prix présumé qu'accepterait de donner un investisseur éventuel dans l'état et le lieu où il trouve cet immeuble» (arrêté du 26 avril 1995 relatif aux dispositions comptables applicables aux SCPI modifié). La valeur vénale de l'immeuble résulte de l'expertise annuelle conduite par un expert indépendant. Chaque immeuble doit faire l'objet d'une expertise au maximum tous les cinq ans, assortie d'une actualisation annuelle.

- la valeur de réalisation d'une SCPI est égale à la somme de la valeur vénale de son patrimoine immobilier et de la valeur nette des autres actifs de la société (Code monétaire et financier,
article L. 214-78, alinéa 5).

- la valeur de reconstitution de la SCPI est égale à la valeur de réalisation augmentée des frais estimés liés à une éventuelle reconstitution de son patrimoine (même article).

Ces valeurs sont publiées par la société de gestion dans son rapport annuel et approuvées par l'assemblée générale annuelle des associés.