Le droit français organise le contrôle de la société de gestion à plusieurs niveaux :

En premier lieu, la profession est placée sous le contrôle de la Commission des opérations de bourse (COB).

La COB, autorité administrative indépendante, est l'autorité de tutelle de la profession. Elle remplit sa mission tant :

• par un contrôle préalable des sociétés de gestion : la COB donne son agrément à chaque société de gestion (Code Monétaire et financier, article L. 214-67, alinéa 2) qui doit «présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants» (Code Monétaire et financier, article L. 214-68, alinéa 1er). Toute information publiée par une société est surveillée par la COB qui contrôle également le document destiné à l'information du public en délivrant son visa à l'occasion des appels publics à l'épargne. L'autorité de tutelle a explicité les modalités pratiques de son contrôle et l'étendue des informations qui doivent être mentionnées dans la note d'information à établir lors de chaque émission de nouvelles parts dans le public ainsi que dans le rapport de gestion dans son règlement n°94-05 modifié (articles 23 à 26).

• que par l'application d'un régime de sanctions applicables aux sociétés de gestion et aux personnes agissant sous leur autorité en cas de manquement à leurs obligations professionnelles ( Code monétaire et financier, article L. 621-26-1 nouveau). Dans leur activité professionnelle, les dirigeants de la société de gestion ou les personnes agissant sous leur autorité ou pour leur compte peuvent engager leur responsabilité tant en matière :

- civile : en l'absence de tout régime particulier figurant dans le Code monétaire et financier, il convient de se rapporter aux règles générales relatives aux gérants de société civile que l'on trouve dans le Code civil ;

- pénale : le Code monétaire et financier prévoit un régime de sanctions pénales (Code monétaire et financier, articles L. 231-11 et suivants) ;

- que professionnelle (Code monétaire et financier, article L. 621-26-1 nouveau) : cette sanction peut conduire au retrait de l'agrément de la COB (Code monétaire et financier, article L. 214-67, alinéa 3) et au prononcé d'amendes.

Ce contrôle est aussi le fait des Commissaires aux comptes.

Poursuivant l'objectif de protection des épargnants, le législateur à étendu aux SCPI les règles découlant de la loi de 1966 sur les sociétés commerciales. Le contrôle de la SCPI est également exercé par un ou plusieurs Commissaires aux comptes qui sont désignés par l'assemblée constitutive ou, au cours de la vie sociale de la SCPI, par l'assemblée générale ordinaire. Ces Commissaires aux comptes doivent certifier que les comptes annuels sont réguliers et sincères et qu'ils donnent une image fidèle des opérations de l'exercice écoulé, du résultat de ces opérations ainsi que de la situation financière et patrimoniale de la SCPI à l'expiration de l'exercice.

De même, les associés exercent un contrôle par :

• le conseil de surveillance : composé de sept associés au moins, désignés par l'assemblée générale ordinaire, il est chargé d'assister la société de gestion (Code monétaire et financier, article L. 214-70). Pour permettre la représentation la plus large possible de porteurs de parts n'ayant pas de lien avec les fondateurs, une disposition prévoit l'entier renouvellement du conseil au cours de l'assemblée générale statuant sur les comptes du troisième exercice social (Règlement COB n°94-05 modifié, article 19). Le conseil de surveillance doit présenter un rapport annuel sur la gestion de la SCPI (Code monétaire et financier, article L. 214-70).

• la participation aux assemblées générales (AG) de la SCPI qui est un droit absolu de l'associé. L'article 1844 premier alinéa du Code civil le dispose expressément et aucun statut ou convention ne pourrait écarter ce droit ou le subordonner à une condition particulière. Ainsi, empêcher l'exercice du droit de vote d'un associé est sanctionné pénalement (Code monétaire et financier, article L. 231-14). Le droit de vote peut être également exercé par procuration ou par correspondance. Les associés détenant plus de 5% du capital social peuvent demander l'inscription de projets de résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale (Décret n°71-524, article 17-II).

L'assemblée générale, qui se réunit au moins une fois par an (Code monétaire et financier,
article L. 214-73) est l'organe de contrôle démocratique et souverain de l'activité de la SCPI. En particulier, elle :

- désigne mais peut aussi révoquer la société de gestion et les membres du conseil de surveillance,

- nomme le ou les commissaires aux comptes et les experts immobiliers,

- approuve les comptes de l'exercice,

- détermine les résultats à distribuer,

- approuve les conventions intervenues entre la SCPI et la société de gestion,

- modifie les statuts,

- décide de l'augmentation et de la diminution du capital,

- approuve les éventuelles cessions immobilières…

Les SCPI étant des organismes de placements collectifs (Code monétaire et financier,
article L. 214-1) et leurs parts des instruments financiers (Code monétaire et financier,
article L. 211-1), le droit français a encadré rigoureusement l'activité des sociétés de gestion pour la plus grande sécurité des épargnants.