Ces SCPI découlent généralement de dispositifs législatifs et fiscaux dont les pouvoirs publics sont les initiateurs. En effet, depuis plusieurs années, ces derniers ont souhaité soutenir le secteur du logement locatif, et les emplois induits par cette activité, grâce à des mesures exceptionnelles.

Se sont ainsi succédé, au gré des gouvernements en place, les dispositifs «Malraux», «Méhaignerie», «Quilès-Méhaignerie», «Perissol» et «Robien». Ces différents dispositifs, présentant un intérêt fiscal pour l'investisseur, concernent l'investissement immobilier d'habitation locatif au sens large. Ils s'appliquent donc aux investissements immobiliers «en direct», mais aussi aux investissements collectifs comme les SCPI.

A ce jour, seules les SCPI «Malraux» et «Robien» conservent leur intérêt fiscal initial :

- les «SCPI Malraux» pour lesquelles il est autorisé de déduire du revenu global la plus grande partie du montant des travaux de rénovation des immeubles de logement locatif situés en secteur sauvegardé ;

- les «SCPI Robien » qui permettent de bénéficier d'un amortissement annuel des immeubles déductibles des revenus fonciers pendant une durée de neuf ans à hauteur de 8% du prix d'acquisition majoré des frais accessoires pendant les cinq premières années et de 2,50% les dix années suivantes. Le déficit enregistré au titre de cet amortissement est imputable intégralement sur les revenus fonciers et dans la limite annuelle de 10.700 € sur le revenu global.

Les autres dispositifs ne sont plus en vigueur et ne permettent donc plus à un investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôt. Par exemple, les SCPI «Méhaignerie», largement majoritaires dans la gamme des SCPI d'habitation, approchent de la fin de leur durée de vie statutaire (généralement 15 ans). En effet, plusieurs d'entre elles sont d'ores et déjà dissoutes. D'autres sont en cours de dissolution-liquidation.

L'actualité des SCPI fiscales porte sur les «SCPI Robien » au (nombre de 11) qui ont confirmé leurs débuts prometteurs. Leur niveau de collecte a atteint plus de 291 millions€ en 2005 représentant près du quart du total (+71% par rapport à l'exercice précédent).

Ce dispositif est calqué sur le «Besson» avec quatre innovations majeures dont bénéficiera l’épargnant :

- la suppression des plafonds de ressources des locataires ;

- l’augmentation sensible des plafonds de loyers qui correspondent désormais aux prix usuellement pratiqués sur le marché avec un zonage en trois parties du territoire national :

• zone A (agglomération parisienne, Côte d’Azur et Genevois français) : 18 €/m² contre 12,9 auparavant ;
• zone B (agglomérations de plus de 50.000 habitants et zones chères) : 12,5 €/m² contre 8,8 auparavant ;
• zone C (reste du territoire) : 9 €/m² contre 8,3 auparavant.

- l’ouverture du dispositif à la location d’ascendants et descendants (principe dont bénéficiait depuis peu le «Besson») ;

- la fixation du point de départ de l’amortissement au premier jour du mois qui suit celui de la souscription.

Il doit être ajouté que la loi portant Engagement national pour le Logement (ENL), en cours de discussion au Parlement, devrait modifier le rythme d’amortissement en le limitant à une période de neuf ans