| 1) la fiscalité
liée à l’acquisition des parts sur le marché
2) la fiscalité des revenus ou dividendes versés
3) la fiscalité des cessions de parts de SCPI
Etant réputée ne pas avoir de personnalité
distincte de celle de ses membres, la SCPI n’est pas soumise
à l’impôt sur les sociétés ; à
charge pour ses associés de s’acquitter de l’impôt
en fonction de leur propre régime fiscal : c’est le
principe de la translucidité fiscale.
Dans la fiscalité des parts de SCPI, il convient de distinguer
:
1) la fiscalité liée
à l’acquisition des parts sur le marché
S'agissant d’immobilier, toute cession de parts entre un associé
et un acquéreur donne lieu au versement d’un droit
d’enregistrement au taux actuel de 4,80%.
2) la fiscalité des revenus ou dividendes
versés
En fonction de leur niveau de souscription au capital de la SCPI,
les associés personnes physiques perçoivent deux types
de revenus :
- les revenus fonciers correspondant
aux revenus locatifs de la gestion du patrimoine immobilier de la
SCPI et pris en compte pour le calcul de l’impôt sur
le revenu de chaque associé.
La loi autorise chaque associé à opérer une
déduction forfaitaire sur ces revenus au taux commun de 14%.
En outre, les associés sont autorisés à déduire
de leurs revenus fonciers le montant des intérêts d’emprunt
éventuellement contractés pour l’acquisition
de parts sociales, sans limite de temps ou de durée. Enfin,
l’éventuel déficit foncier résultant
de dépenses déductibles du revenu foncier mais autres
que les intérêts d’emprunt peut être déduit
du revenu global de l’associé dans une limite de 10.700
€. Au-delà de cette limite, la fraction du déficit
supérieure ainsi que celle correspondant aux intérêts
d’emprunt ne sont reportables que sur les revenus fonciers
des dix années suivantes.
- les revenus financiers distribués
aux associés, dont la proportion est très réduite
et qui proviennent de la gestion financière par la société
de gestion de la trésorerie (placements de certificats de
dépôts négociables ou sur des comptes à
terme). Cette trésorerie a pour origine le décalage
entre la date de perception des loyers et celle du paiement des
charges et provisions en attente : dépôt de garantie
des locataires, réserves pour travaux etc.
L'associé, qui doit déclarer ce montant au titre des
revenus de capitaux mobiliers, peut bénéficier du
prélèvement libératoire lorsque le mode de
placement le permet ou de l’abattement sur les revenus de
capitaux mobiliers. La loi de finances pour 2004 a porté
ce montant de prélèvement libératoire de 25
à 26% (prélèvements sociaux inclus).
3) la fiscalité des plus-values
La loi de finances pour 2004 a considérablement modifié
le traitement fiscal des plus-values immobilières réalisées
par les personnes relevant du régime des plus-values des
particuliers (c’est-à-dire les personnes physiques
détenant des parts de SCPI dans leur patrimoine privé
et qui sont largement majoritaires parmi les associés de
SCPI).
Le régime existant pour les cessions intervenant avant
la fin 2003 datait de 1976. Désormais, c’est le principe
de « retenue à la source » qui s’applique
avec le prélèvement d’un impôt proportionnel
au montant de la plus-value et indépendant du taux d’imposition
du contribuable.
Le nouveau régime s’applique aux ventes intervenues
à compter du 1er janvier 2004 et concerne la plus-value constatée
lorsque :
- un immeuble est cédé par la SCPI
: la société de gestion indique au notaire chargé
de la vente la répartition du nombre de parts détenues
par chaque catégorie fiscale d’associés de la
SCPI (résident en France ou à l’étranger,
personne physique ou morale, détention à titre privé
ou professionnel, association etc.) présents au jour de la
cession. Le notaire peut alors déterminer la quote-part d’impôt
due par chaque catégorie d’associés en fonction
de la réglementation
en vigueur ;
- des parts sont cédées par un associé
à la suite d’une confrontation : la société
de gestion de la SCPI est mandatée par les parties à
la transaction pour déterminer la plus-value (sur la base
des informations fournies par le vendeur) et accomplir les formalités
de versement de l’impôt et d’enregistrement de
la cession.
Il importe de rappeler que le contribuable demeure responsable,
tant pour les SCPI à capital fixe que pour les SCPI à
capital variable (voir « Comment choisir
? »), quant à la sincérité des informations
transmises à l’administration fiscale et nécessaires
au calcul de la plus-value (régime fiscal dont relève
l’associé, date d’acquisition des parts etc.)
et de l’impôt y afférent.
Le tableau suivant reprend les différences existant entre
l’ancien et le nouveau régime intéressant les
associés personnes physiques de SCPI (relevant du régime
de taxation des plus-values des particuliers).
Par ailleurs, cette même loi de finances pour 2004 a étendu
le bénéfice du régime du
« micro foncier » sous conditions aux porteurs de parts
de SCPI pour leurs revenus tirés à compter de l’exercice
2003.
Ces conditions sont :
- le montant des recettes brutes annuelles doit être inférieur
à 15.000 € ;
- l’associé doit être également détenteur
d’un bien immobilier dont il tire des revenus fonciers par
une location nue ;
- il ne doit pas être détenteur d’un bien immobilier
ou de parts de SCPI dans le cadre d’un dispositif fiscal spécifique
(lois Malraux, Besson, Périssol, Robien, Paul, Girardin,
Demessine, régime du loueur en meublé professionnel
– LMP – ou non professionnel – LMNP).
Ainsi, l’associé pourra bénéficier
d’un abattement forfaitaire de 40% sur l’ensemble des
revenus fonciers sauf s’il considère que le montant
total des charges déductibles auxquelles il doit faire face
dépasse ce ratio. Il lui sera alors préférable
d’opter pour le régime des frais réels. Le régime
du
« micro foncier » dispense le contribuable d’établir
une déclaration spécifique de revenus fonciers. Il
lui suffit d’ajouter le montant de ceux-ci, avant application
d’un abattement de 40%, sur sa déclaration générale
des revenus.
L’option choisie (frais réels ou « micro foncier
») s’exerce pour une durée irrévocable
de trois ans.
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